MART AYINDA BEYANNEME VERİLECEKTİR!
I- EV, KONUT GİBİ MALLARIN KİRAYA VERİLMESİ SONUCU ELDE EDİLEN KİRA GELİRİNİN VERGİ KANUNU AÇISINDAN ANLAMI NEDİR?
Gelir Vergisi Kanunu açısından, bina, arazi, ev gibi malların ve ilgili kanunda yer alan hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen kira geliri veya iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.(Gelir Vergisi Kanunu Md. 70)
Ev, konut gibi mallardan kira gelirin varsan vergi kanunları açısından, gayrimenkul sermaye iradı elde ediyorsun demektir. Dolayısıyla elde edilen kira gelirin gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
II- EV, KONUT GİBİ MALLARIN KİRA GELİRİNDE VERGİ NE ZAMAN DOĞMAKTADIR?
Gelir vergisi kanunun 72. Maddesi uyarınca, Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, yukarıda detayları yer alan GVK 70'inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
İlgili kanunun maddesinin anlamı, kira gelirine yönelik olarak kiracının eline geçen paraya bakılmaktadır.
1-2012 yılında Kira olarak alınan para( alınan çek veya çekler alınan para olarak kabul edilecektir) 2011 yılında kiraya verilen mal için ise bu elde edilen kira geliri 2012 yılına ilişkin elde edilmiş kira geliri olarak kabul edilecek ve 2013 yılında vergisi ödenecektir.
2- 2012 yılında Kira olarak alınan para, 2013 yılına ilişkin ise bu elde edilen kira geliri 2013 yılına ilişkin elde edilmiş kira geliri olarak kabul edilecek ve 2014 yılında vergisi ödenecektir.
III- EV, KONUT GİBİ MALLARIN KİRA GELİRLERİNE İLİŞKİN ÖZELLİKLİ DURUMLAR
1- EV, KONUT GİBİ MALLARIN ELDE EDİLEN KİRA GELİRLERİNE YÖNELİK İSTİSNA
Gelir vergisi Kanunun 21. maddesi uyarınca, Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2012 yılı için 3.000 lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.
Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamayacaklardır.
Bunun anlamı, ev, konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak elde ettiği kira geliri 2012 için 3.000 TL’nin altında ise 2013 yılında buna ilişkin bir beyanname vermesine veya herhangi bir vergi ödemesine gerek yoktur.
Yıllık olarak elde edilen kira geliri 2012 için 3.000 TL’nin üzerinde ise, bu gelirin 2013 yılında vergilenmesi ve beyanı gerekmektedir. Bu durumda, yıllık beyanname ile beyan edilen kira gelirinden 3.000 TL istisna tutarı düşülecektir.
2- EV, KONUT GİBİ MALLARI BEDELSİZ KİRAYA VERME VE KİRA BEDELİNİN DÜŞÜK OLMASI
Gelir vergisi Kanunun 73. maddesi uyarınca, Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi değerinin % 5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10'udur.
Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:
1.Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
2. Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);
3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.
4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
3- EV, KONUT GİBİ MALLARIN KİRA GELİRİNDE İNDİRİLECEK GİDERLER
Gelir vergisi kanunun 74. Maddesi uyarınca kira gelirinde aşağıdaki giderler indirilecektir.
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;
3. Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5'i .
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;
6. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar;
7. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);
8. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;
9. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;
10. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli ;
11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilecektir.
Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Yukarıdaki uygulamada para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilmeyecektir.
4- EV, KONUT GİBİ MALLARIN KİRA GELİRİNDE İNDİRİMLER
Yıllık beyannameyle beyan edilecek kira geliri bulunduğunda, aşağıda yer alan ödemeler, harcamalar, bağışlar ve yardımlar ilgili kira gelirinden indirilebilecektir:
1. Şahıs sigorta şirketlerine ödenen primler ile bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları,
2. Eğitim ve sağlık harcamaları,
3. Bağış ve yardımlar,
4. Sponsorluk harcamaları,
5. Doğal afetler ile ilgili ayni ve nakdi bağışlar,
6. Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımlar,
7. Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi (6327 sayılı Kanunla Gelir Vergisi Kanununa eklenen Geçici 82. maddeye göre yapılacak indirim)
8. Eskişehir 2013 Türk Dünyası Kültür Başkenti Hakkında Kanuna göre kurulan Ajans ile EXPO 2016 Antalya Ajansına yapılan her türlü nakdî ve ayni bağış ve yardımlar,
9. Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar.
5- KİRA GELİRLERİNE İLİŞKİN TAHSİLAT VE ÖDEMELERDE BELGELERLE KANITLAMA ZORUNLULUĞU
Konutlarda her bir konut için 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edilmesi halinde, İşyerlerinde ise, miktar sınırlaması olmaksızın, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idareleri tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunlu olacaktır.(GVK 268 Sıra No’lu GT)
Bu belgelendirme zorunluluğuna uyulmaz ise, cezalar her taraf için kira geliri elde eden ve ödeyen için ayrı ayrı kesilecektir. Ceza tutarı, işleme konu tutarın % 5'i nispetinde olacaktır, ancak bu tutar Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı için 1.200TL den az, İkinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler için 600 TL den az, burada yazılı bulunanlar dışında kalanlar hakkında 300 TL den az olmayacaktır.(VUK mük.Md. 355)
IV-SONUÇ VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
1- Beyana tabi geliri sadece ev, konut kira gelirinden ibaret olanlar;
1- 2012 yılı içinde elde ettiği konut kira geliri 3.000 TL yi aşıyorsa;
2- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2012 yılı için 1.290 TL) aşıyorsa;
yıllık beyanname vereceklerdir.
2-Beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir.
3- 2012 kira gelirleri, Gelir Vergisi Kanunun 92. Maddesi uyarınca, 2013 yılının MART ayının 1’inci gününden 25 inci günü akşamına kadar verilmesi gerekmektedir.
4-beyannamede bildirilen kira gelirine, aşağıdaki tarife uygulanarak vergisi hesaplanacaktır ve Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitle ödenecektir.
1-10.000 TL’ye kadar % 15,
2-25.000 TL’nin 10.000 TL’si için 1.500 TL, fazlası % 20,
3-58.000 TL’nin 25.000 TL’si için 4.500 TL, fazlası % 27,
4-58.000 TL’den fazlasının 58.000 TL’si için 13.410 TL, fazlası %35
5-Kira geliri beyan edilmesi gerekirken beyan edilmemişse veya eksik beyan edilmişse,
1- 2012 kira gelirleri için uygulanacak olan 3.000 TL lik istisnadan yararlanma hakkı kalkacaktır.
2- Beyan edilmesi gereken kira gelirinin bildirilmemesi halinde, kira geliri elde eden adına iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesilecektir ve kira geliri takdir komisyonunca takdir edilecektir. Takdir edilen gelir üzerinden, gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanacaktır. Ayrıca gecikilen her ay için gecikme faizi talep edilecektir. Bu şekilde tahakkuk eden vergi, ceza ve gecikme faizinin tahakkuk tarihinden itibaren bir ay içinde ödenmesi gerekecektir. Ödenmediği takdirde, vergi dairesince ayrıca her ay için ayrı ayrı gecikme zammı hesaplanmak suretiyle cebren tahsil yoluna gidilecektir.
Yararlanılan Kaynaklar:
1-Mehmet KALKINOĞLU, Sadece Gayrimenkul Sermaye Elde Edenlerin Vergilendirilmesi, Vergi Dünyası EK, sayı:209, ocak 1999
2- http://www.gib.gov.tr
Mehmet KALKINOĞLU
Mazars/Denge Gaziantep Ortak/YMM
Eski Baş Hesap Uzmanı
Eski Vergi Baş Müfettişi
