Ekonomide değişen koşulları anlamak için artık yalnızca geleneksel göstergelere bakmak yeterli değil. İnsanların internet ortamında neyi araştırdığı, hangi ürüne ilgi gösterdiği ve hangi konuda bilgi aradığı da ekonomik davranışların önemli ipuçlarını taşıyor. Özellikle konut piyasasında Google aramaları, potansiyel alıcıların beklentilerini ve piyasaya yönelik ilgilerini ölçmek açısından dikkat çekici bir veri kaynağı haline gelmiş durumda.
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası araştırmacıları Altuğ Aydemir ve Ali Sevim tarafından hazırlanan Ekim 2026 tarihli 26/19 numaralı çalışma, bu konuyu Türkiye'nin parasal sıkılaşma süreci çerçevesinde inceliyor. Haziran 2021-Mayıs 2026 dönemini kapsayan araştırma, Google aramaları ile konut fiyatları ve satışları arasındaki ilişkinin para politikası rejimine göre değiştiğini ortaya koyuyor.
Negatif reel faiz döneminde aramalar fiyatları izledi
Araştırmanın en dikkat çekici bulgusu, Google aramaları ile reel konut fiyatları arasındaki ilişkinin 2021-2023 döneminde oldukça güçlü olmasıdır. Bu dönemde Türkiye'de yüksek enflasyon, negatif reel faiz ve hızlı konut fiyatı artışları birlikte yaşandı. Konut, yalnızca barınma ihtiyacını karşılayan bir varlık olmaktan çıkarak aynı zamanda tasarrufları koruma ve enflasyondan kaçınma aracı olarak değerlendirildi.
Araştırmada Google Trends üzerinden konutla ilgili 256 arama ifadesi incelendi ve bunların 72'sinden bileşik bir arama endeksi oluşturuldu. Bu endeksin reel konut fiyatlarıyla ilişkisi değerlendirildiğinde, parasal sıkılaşma öncesinde arama ilgisindeki artışın fiyat hareketleriyle güçlü biçimde örtüştüğü görüldü.
Temel modelde arama endeksinin konut fiyatlarıyla ilişkisini gösteren katsayı, sıkılaşma öncesinde 0,046 iken sıkılaşma sonrasında-0,003 seviyesine geriledi. Enflasyonun hesaba katıldığı alternatif modelde ise katsayı 0,048'den 0,022'ye düştü. Başka bir ifadeyle, arama ilgisinin reel konut fiyatlarıyla ilişkisi belirgin biçimde zayıfladı.
EKOTÜRK+1
Parasal sıkılaşma oyunun kurallarını değiştirdi
Temmuz 2023'te başlayan parasal sıkılaşma, konut piyasasında yalnızca kredi maliyetlerini artırmadı; tüketicilerin satın alma kararlarını, yatırımcıların risk algısını ve piyasanın genel davranış biçimini de değiştirdi.
Konut kredilerinin ağırlıklı ortalama faiz oranı Haziran 2023'te yüzde 21,3 düzeyindeyken temmuz ayında yüzde 32,2'ye, ağustos ayında ise yüzde 36,2'ye yükseldi. Böylece konut satın almak isteyenlerin finansmana erişim maliyeti önemli ölçüde arttı.
Bu gelişme, Google üzerinden konut araştıran insanların sayısı ile gerçekten konut satın alanların davranışları arasındaki mesafeyi açtı. Bir kişi konut fiyatlarını araştırabilir, ilanları inceleyebilir ve satın alma seçeneklerini değerlendirebilir. Ancak yüksek kredi faizi, yetersiz gelir veya geleceğe ilişkin belirsizlik nedeniyle satın alma kararını erteleyebilir.
Dolayısıyla internet aramalarındaki artış, her zaman gerçekleşmiş bir talep anlamına gelmiyor. Günümüz konut piyasasını değerlendirirken bu ayrımı gözden kaçırmamak gerekiyor.
Konut satışlarını tahmin etmek neden zorlaştı?
Araştırmanın önemli sonuçlarından biri de Google aramalarının konut satışlarını tahmin etmede beklenen katkıyı sağlayamaması. Sıkılaşma sonrasında arama endeksi ile konut satışları arasında pozitif ilişki tespit edilmesine rağmen, bu verilerin satış tahminlerinin doğruluğunu artırmadığı görülüyor.
Burada önemli bir ekonomik gerçek karşımıza çıkıyor: Talep göstergesi ile gerçekleşmiş ekonomik faaliyet aynı şey değildir. Konut satın alma isteği bulunabilir ancak bu isteğin ekonomik işleme dönüşebilmesi için finansman, gelir, fiyat ve beklenti koşullarının uygun olması gerekir.
Konut piyasasında ilanlara bakılması, kredi hesaplamalarının yapılması veya bölgesel fiyatların araştırılması henüz satın alma gücünün bulunduğunu göstermiyor.
Türkiye ekonomisi açısından çıkarımlar
Bana göre bu araştırmanın en önemli mesajı, ekonomik göstergelerin her dönemde aynı anlamı taşımadığıdır. Bir ekonomik değişkenin geçmişte güçlü tahmin performansı göstermesi, gelecekte de aynı sonucu vereceği anlamına gelmez. Para politikası değiştiğinde ekonomik aktörlerin davranışları da değişebilir.
Bu nedenle TCMB'nin, TÜİK'in ve finans kuruluşlarının geleneksel göstergelerin yanında dijital davranış verilerini de değerlendirmesi önem taşıyor. Ancak Google aramalarını tek başına konut talebinin veya fiyatların öncü göstergesi olarak kabul etmek doğru olmayacaktır.
Üstelik araştırma, değişkenler arasındaki ilişkileri ortaya koyuyor; Google aramalarındaki değişimin konut fiyatlarını doğrudan etkilediğini kanıtlamıyor. Bu ayrım bilimsel açıdan da politika yapımı açısından da önemli.
Sonuç olarak Türkiye'de konut piyasası artık yalnızca arz, talep ve faiz üçgeniyle açıklanabilecek kadar basit bir yapıya sahip değil. Enflasyon beklentileri, finansmana erişim, hane halkı gelirleri, yatırım tercihleri ve dijital davranışlar birlikte değerlendirilmelidir.
Ekonomide asıl mesele, insanların neyi araştırdığından çok, araştırdıkları şeyi satın alabilecek ekonomik güce sahip olup olmadıklarıdır. Konut piyasasının gerçek nabzı da beklentilerle gerçekleşen işlemler arasındaki bu farkta yatmaktadır.
Kaynak: TCMB
