KONUT SATIŞINDA SERT FREN, KREDİLİ ALIMDA GÜÇLÜ ARTIŞ

Türkiye konut piyasası Temmuz 2026'da iki farklı eğilimi aynı anda yaşadı. Türkiye genelinde toplam 123 bin 603 konut satılırken, satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 17 azaldı. İlk ve ikinci el piyasalarında gerileme görülmesine karşın ipotekli satışların yüzde 23,7 artması, konut kredisi kullanımında belirgin bir canlanmaya işaret etti.

Temmuz ayında ilk el konut satışları yıllık bazda yüzde 8,6 düşerek 42 bin 529, ikinci el satışlar ise yüzde 20,8 azalarak 81 bin 74 oldu. Böylece toplam satışların yüzde 34,4'ünü ilk el, yüzde 65,6'sını ikinci el konutlar oluşturdu.

İkinci el piyasasında daha keskin daralma

Rakamlar, satışlardaki yavaşlamanın özellikle ikinci el konut piyasasında yoğunlaştığını gösteriyor. İkinci el satışlar bir yılda 102 bin 425'ten 81 bin 74'e geriledi. Bu, yaklaşık 21 bin 351 adetlik kayba karşılık geliyor. İlk el satışlardaki azalış ise daha sınırlı kaldı ve 46 bin 514'ten 42 bin 529'a indi.

İlk el piyasasının toplam satışlar içindeki payının yüzde 34,4'e ulaşması, yeni konutların görece daha dirençli kaldığını ortaya koyuyor. Bu görünümde geliştiricilerin uyguladığı kampanyalar, ödeme planları ve bazı projelerde sunulan vade imkanları etkili olmuş olabilir. İkinci el piyasasında ise mal sahibi ile alıcının fiyat beklentileri arasındaki farkın açılması, işlem sayısını sınırlandıran başlıca unsurlardan biri olarak öne çıkıyor.

Konut fiyatlarının yanı sıra tapu masrafları, taşınma giderleri, bakım ihtiyacı ve olası tadilat maliyetleri de ikinci el konutun toplam alım bedelini yükseltiyor. Hane gelirlerindeki artışın konut maliyetlerinin gerisinde kalması ise satın alma kararlarının ertelenmesine yol açabiliyor.

Arındırılmış veriler de daralmanın yalnızca takvim farklılıklarından kaynaklanmadığını gösterdi. Takvim etkilerinden arındırılmış seride ilk el satışlar yıllık yüzde 8,6, ikinci el satışlar yüzde 20,9 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre bir önceki aya kıyasla ilk el satışlarda yüzde 5,1, ikinci el satışlarda yüzde 5,4 düşüş gerçekleşti.

Bu göstergeler, temmuz ayındaki zayıflamanın hem yıllık hem de aylık ölçekte hissedildiğine işaret ediyor. Haziran ayında 129 bin 979 olan toplam satışın Temmuz’da 123 bin 603'e gerilemesi de aylık ivme kaybını doğruluyor.

İpotekli satışlar piyasadan ayrıştı

Temmuz verilerinin en dikkat çekici başlığı ipotekli konut satışları oldu. Kredili satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 23,7 artarak 23 bin 888'e yükseldi. Toplam konut satışları içinde ipotekli işlemlerin payı yüzde 19,3 olarak hesaplandı.

Buna karşılık peşin ödeme, senet veya diğer finansman yöntemleriyle gerçekleştirilen satışlar yüzde 23,1 azalarak 99 bin 715'e indi. Diğer satışların toplam içindeki payı yüzde 80,7 oldu.

İpotekli satışlardaki artış, kredi koşullarına ilişkin beklentilerin ve alıcı davranışlarının değişmeye başladığını düşündürüyor. Ancak bu yükseliş, konut piyasasında genel ve güçlü bir toparlanmanın başladığını söylemek için tek başına yeterli değil. Çünkü kredili işlemlerdeki artışa rağmen toplam satışlar çift haneli oranda geriledi.

Başka bir ifadeyle, finansmana erişebilen sınırlı bir alıcı grubu piyasaya dönmeye başlarken, geniş kesimlerin konut talebi henüz aynı ölçüde güçlenmiş görünmüyor. Önümüzdeki aylarda ipotekli satışların toplam içindeki payının yükselmeye devam edip etmeyeceği, piyasanın yönünü belirleyecek önemli göstergelerden biri olacak.

Yedi aylık satışlar 823 bini geçti

Ocak-Temmuz 2026 döneminde Türkiye genelinde 823 bin 119 konut satıldı. Bu rakam, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 5,5 düşüş anlamına geliyor. İlk el satışlar yüzde 0,8 azalarak 264 bin 16 olurken ikinci el satışlar yüzde 7,5 gerileyerek 559 bin 103'e indi.

Yedi aylık dönemde ipotekli satışlar yüzde 30,9 artışla 166 bin 682'ye ulaştı. Diğer satışlar ise yüzde 11,7 azalarak 656 bin 437 oldu. Böylece kredili satışlardaki yükselişin yalnızca temmuz ayına özgü olmadığı, yılın geneline yayılan bir eğilim olduğu görüldü.

İlk el satışların yedi aylık dönemde büyük ölçüde yatay kalması, yeni konut tarafındaki direnci ortaya koyuyor. İkinci el satışlardaki yüzde 7,5'lik gerileme ise toplam pazardaki daralmanın ana kaynağı olarak dikkati çekiyor.

Yabancı Talebi Sınırlı, İş Yeri Piyasasında İlk El Öne Çıktı

Yabancılara satışta aylık artış, yedi aylık dönemde düşüş

Temmuz ayında yabancılara 2 bin 120 konut satıldı. Satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,9 artmasına rağmen toplam pazar içindeki pay yüzde 1,7'de kaldı. Bu oran, yabancı talebinin ülke genelindeki konut piyasasını sürükleyecek büyüklükte olmadığını gösteriyor.

Ocak-Temmuz döneminde yabancılara yapılan satışlar yüzde 7,3 azalarak 11 bin 203'e geriledi. Dolayısıyla Temmuz’daki sınırlı artış, yılın ilk yedi ayındaki kaybı telafi etmeye yetmedi.

Ülke uyruklarına göre en fazla konut satışı 394 adetle Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusları 189 konutla İran, 145 konutla Ukrayna vatandaşları izledi. Bu sıralama, Türkiye'deki yabancı konut talebinin belirli ülke gruplarında yoğunlaşmaya devam ettiğini ortaya koydu.

Yabancı yatırımcıların kararlarında döviz kurları, ikamet ve vatandaşlık uygulamaları, gayrimenkulün yatırım getirisi ve bölgesel gelişmeler etkili oluyor. Yılın geri kalanındaki seyir, özellikle kur hareketleri ve mevzuat değişikliklerine bağlı olarak şekillenebilir.

İş yeri satışları yüzde 4,1 azaldı

Konut piyasasına paralel olarak iş yeri satışlarında da toplam işlem sayısı geriledi. Temmuz ayında Türkiye genelinde 16 bin 733 iş yeri satıldı. Bu sayı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 4,1 düşüş gösterdi.

Bununla birlikte alt kalemlerde birbirinden farklı eğilimler oluştu. İlk el iş yeri satışları yüzde 16,4 artarak 5 bin 777'ye çıkarken ikinci el satışlar yüzde 12,2 azalarak 10 bin 956'ya geriledi. Yeni ticari gayrimenkullere olan talep artarken mevcut iş yerlerinin el değiştirme hızında düşüş yaşandı.

İpotekli iş yeri satışları yüzde 57,6 artarak 695'e ulaştı. Diğer iş yeri satışları ise yüzde 5,7 azalışla 16 bin 38 olarak gerçekleşti. Kredili iş yeri satışlarındaki güçlü artış oranı dikkat çekse de bu işlemlerin toplam içindeki payı yaklaşık yüzde 4,2 düzeyinde kaldı. Bu nedenle yüksek oranlı artışın görece düşük bir taban üzerinden gerçekleştiği göz önünde bulundurulmalı.

Arındırılmış verilerde de ilk ve ikinci el piyasaları arasındaki ayrışma sürdü. Takvim etkilerinden arındırılmış ilk el iş yeri satışları yıllık yüzde 16,5 artarken ikinci el satışlar yüzde 12,2 azaldı. Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere göre ilk el satışlar bir önceki aya kıyasla yüzde 8,2 yükseldi, ikinci el satışlar ise yüzde 3,1 geriledi.

Yedi aylık iş yeri satışı 102 bin oldu

Ocak-Temmuz döneminde toplam iş yeri satışı yüzde 5,1 azalarak 102 bin 261 oldu. İlk el satışlar yüzde 2,4 artışla 29 bin 671'e çıkarken ikinci el satışlar yüzde 7,9 düşerek 72 bin 590'a geriledi.

Aynı dönemde ipotekli iş yeri satışları yüzde 65,2 artarak 4 bin 700'e ulaştı. Diğer satışlar yüzde 7 azalarak 97 bin 561 oldu. Bu rakamlar, iş yeri piyasasında da finansmanlı işlemlerin güç kazandığını ancak toplam pazardaki daralmayı henüz tersine çeviremediğini gösteriyor.

Piyasanın yönünü finansman koşulları belirleyecek

Temmuz 2026 verilerinin ortak mesajı, gayrimenkul piyasasında seçici ve parçalı bir talep yapısının oluştuğu yönünde. Konut ve iş yeri satışları toplamda azalırken ipotekli işlemlerde güçlü artışlar kaydedildi. İlk el piyasası ikinci ele göre daha dayanıklı bir görünüm sergiledi; özellikle ilk el iş yeri satışları pozitif yönde ayrıştı.

Yılın kalan bölümünde kredi faizleri, bankaların kullandırma politikaları, hane gelirleri ve yeni konut arzı belirleyici olacak. Finansman maliyetlerinde kalıcı bir iyileşme yaşanması, ertelenmiş talebin bir bölümünü harekete geçirebilir. Buna karşılık yüksek fiyatlar ve satın alma gücündeki baskı devam ederse, ipotekli satışlardaki artışın toplam pazara etkisi sınırlı kalabilir.

Temmuz tablosu, gayrimenkul piyasasında genel bir canlanmadan çok finansman biçiminin değişmeye başladığını gösteriyor. Kredili alımlar büyürken peşin ve alternatif yöntemlerle yapılan satışların gerilemesi, önümüzdeki dönemde piyasanın yönünün büyük ölçüde krediye erişim ve ödeme gücü tarafından belirleneceğine işaret ediyor.

Kaynak: TÜİK

ZAFER ÖZCİVAN

Ekonomist-Yazar